住宅ローンを新規・借換検討の方へ！審査に通りやすくなるためのポイント解説！
更新日 2023/09/17
住宅ローンの審査を受け、「この銀行に落ちたのはなぜ？」「何を改善すればいいの？」と疑問に思った経験のある方は多いかもしれません。
実際に、どのような項目がどのような基準で審査されるのか、ポイントを解説します。
1.住宅ローン審査と利用条件
大前提として、住宅ローンの審査基準は金融機関ごとで異なります。
例えば「雇用形態が契約社員の場合、A銀行では審査受付できるが、B銀行では受付できない」などです。
金利や団体信用生命保険（団信）の条件が良い住宅ローンほど審査が厳しく、審査が柔軟であるほど金利が高くなることが一般的です。
2.審査に通りにくいのはこんな人
住宅ローン審査で金融機関が重視しているのは「安定的に返済してくれる人かどうか、最終的に融資金を回収できるかどうか」です。
以下、住宅ローンの主な審査基準の問い合わせが多いポイントを挙げてみました。
審査に落ちた経験のある方やこれから住宅ローンを組む予定の方は、ご参考に照らし合わせてみてください。
前提
住宅ローンを借りる上で前提条件になるのは「個人信用情報に問題がないこと」「反社会的勢力ではないこと」、借り換え審査であれば「物件への差し押さえ歴がないこと」の３つです。
このうち個人信用情報とは、クレジットやローンに関する信用情報のことです。
金融機関から何らかの形でローンを借りたり、割賦（分割）で物品を購入したりすると、それらの情報は全て個人信用情報機関へ登録されます。
（個人信用情報機関）
・全国銀行個人信用情報センター（以下、KSC）
・株式会社シー・アイ・シー（以下、CIC）
・日本信用情報機構（以下、JICC）
個人信用情報機関は上記3つがあり、KSCは銀行系、CICは割賦やクレジットカード、JICCは消費者ローン会社が中心に加盟しています。
延滞やデフォルト（貸し倒れ）の情報は3社で共有されており、住宅ローン申込時に申告をしなかったとしても、
借入中のローンの情報や過去の返済履歴は審査を受ける金融機関側で全て把握されているものと認識しておくべきでしょう。
あまり気にされていない方が多いものとして、毎月の携帯電話料金の分割払いの支払い状況も割賦として反映されるため、
ローンの返済は滞りない場合でも携帯電話料金の延滞・遅延などがある場合は注意が必要です。
反社会的勢力ではないことはその通りの内容ですので割愛します。
また、借換審査においては物件への差し押さえ歴がないことも重要です。税金の滞納等で物件に差し押さえされた経歴は不動産登記簿に残ります。差し押さえはすでに解除されていたとしても、
「過去に差し押さえを受けたことがある」という事実だけで住宅ローン審査には非常にマイナス評価です。
「納めて当たり前の税金を滞納して差し押さえを受けた人が、果たして住宅ローンを安定的に返済してくれるだろうか」という疑念を晴らすことは難しいからです。
住宅ローン審査のポイント10選！
上記の条件をクリアした前提で、ここからは住宅ローン審査の重要ポイント10選を解説します。
審査に困った方は自分が当てはまっている項目があるか確認してみてください。
(1)年齢
住宅ローンは長期間のローンです。年齢が若いほど将来的な年収増加が見込めますので、銀行も貸しやすいといえます。
また、団信の加入時年齢の関係から、65歳以上など高齢の場合は審査ができない場合がほとんどです。
その場合には親子リレーなどの連帯債務という方法も選択肢の一つでしょう。
(2)年収
銀行により「年収200万円以上」などの下限設定があります。年収が高いほど銀行は支払い能力を高く見積もることができます。
ただし同じ年収でも雇用形態によって判断が分かれます。同じ年収300万円でも、正社員とアルバイトでは安定性が異なるためです。
(3)勤務先
勤務先の会社規模が大きい、上場企業である、資本金が大きい、公共性が高い(公務員など）、などに該当すると審査が通りやすい傾向があります。
一方、飲食・宿泊業や農林水産業などは、景気や気候・災害などの外部要因に左右されやすいため、安定性を低く評価される傾向があります。
(4)雇用形態
一般的には、正規雇用(正社員や正規の公務員)であることが重要です。勤務先に雇用が守られていると判断されるためです。
審査は 正規雇用 → 自営業・法人役員 → 契約社員 → 派遣社員 → パート・アルバイト → 無職 の順で厳しくなり、正規雇用以外の場合はそれだけで審査受付できなくなる銀行も多くあります。
正規雇用でない場合は、少しでも上位の雇用形態を目指すと良いでしょう。年収が同じでも上位の雇用形態の方が安定性を高く評価されます。
なお、自営業・法人役員の場合は以下のような注意点があります。
（自営業）
直近３年程度の間、収入があっても節税対策として課税所得を抑えている場合、年収基準を満たさず審査受付されないことがあります。
一般的には確定申告書の [所得金額－事業－営業等] の金額が年収とみなされます。
（法人役員）
直近３年程度、経営先企業が赤字でない必要があります。サラリーマンと違って雇用が守られる立場ではないため、会社の業績と個人の所得が一体として評価されます。
(5)勤続年数
勤続年数にも銀行ごとに最低基準があります。１〜２年程度勤めていればある程度多くの金融機関に申込可能となるでしょう。
一方、転職回数が多い場合や勤続が短い場合、「今の収入が安定的に増える・維持できる」と想定することができないため、年収が高かったとしても審査が厳しくなります。
勤続が浅くても審査受付できる住宅ローンとしては「SBI新生銀行」が挙げられます。
SBI新生銀行は低金利でありながら柔軟な審査が特徴的で、転職後間もない方でも銀行担当者に転職理由をしっかり伝えれば申込み可能です。
転職後の見込み年収がわかる資料が必要になるので、雇用契約書などを準備しておくとよいでしょう。
(6)婚姻・扶養家族数
婚姻している、子どもがいる場合は、家庭があることで責任感が増すと判断され、単身者よりも評価が高くなります。
一方、単身者は「将来的に引っ越して物件を賃貸に出してしまうのではないか」との懸念があるため、審査受付できない銀行もあります。
もし入籍予定がある場合は、入籍後に申込みをするか、入籍予定であることを銀行担当者に明示することが大切です。
扶養家族数が多い場合も要注意です。同じ年収500万円でも扶養家族数が1人の場合と3人の場合とでは、前者の方が住宅ローンの支払い能力が高いと見られます。
扶養家族数が多いほど生活費が増えるため、住宅ローンの返済に回せる家庭内の資金が少なくなるためです。
(7)住宅ローン以外の借入
そのほかの借入が多いほど審査に不利になります。具体的には、教育ローン・自動車ローン、銀行カードローン、消費者金融での借入、クレジットカードのリボ払い残高などです。
このように借入の残高や本数が多いと、返済比率（後述します）の点で審査に影響が出てくるため、できる限り返済を進めたり完済しておくことがおすすめです。
(8)物件所在地・担保評価
住宅ローン対応エリアの設定がある銀行もあります。例えば、北海道の銀行では西日本が対象外という場合や、沖縄県や離島は対象外、などです。
物件自体も審査の対象となっており、担保評価と呼ばれます。住宅ローン利用者が返済できなくなった場合、 金融機関は抵当権（担保権）を実行して物件を売却しローンの残債を回収するため、回収できるだけの評価の出る物件かどうかを重視しています。
担保評価のポイントは以下の通りです。
・地方よりは都市部の方が評価されやすい
・銀行によっては旧耐震基準、違法建築、借地権、市街化調整区域、保留地の物件は取り扱いできない場合もあり
(9)融資比率
借入希望額を担保評価額で割って算出した割合であり、低い方が有利です。
これは自己資金をより多く出して住宅ローン金額を抑えた人の方が、銀行は物件売却によって融資金を回収できる可能性が高いと考えるためです。
(10)返済比率・年収倍率
返済比率とは、年収に対する住宅ローン以外の借入も含めた年間返済額の割合です。高くても30%〜35%以内に抑えると良いでしょう。
なお、この計算においては実際の金利ではなく審査金利という高めの金利（金融機関ごとに異なる）で計算されることが多いです。
年収倍率とは、借入希望額を年収で割ったものです。一般的には7〜8倍が限度です。年収400万円なら3,200万円〜3,600万円になります。
返済比率・年収倍率のどちらも低い方が有利となるため、数値が高い人は年収を高めたり、自己資金を多く出して借入希望額を低くすることが望ましいです。
例：年収500万円・借入希望額3,000万円・35年返済・審査金利3%の場合
毎月返済額：11.5万円 → 年間返済額 138万円
返済比率 ：138 / 500 = 27.6%
年収倍率 ：3,000 / 500 = 6倍
その他：借換の場合
住宅ローンの借換の場合、利用中の住宅ローンの返済実績が少ないと取り扱ってもらえない場合があります。例えば2023年1月に返済開始した人が2023年4月に借り換えようとしても、返済実績は3~4回しかありません。
返済実績は1年（12回）程度あれば、借換先金融機関の選択肢が広がるでしょう。
また債務者変更（離婚関連や、親子ローンの解消など）を伴う場合、取り扱い対象外となる銀行が大多数です。
3.審査に通りやすいのはこんな人
以下のポイントを多く満たす人ほど、どんな銀行の審査も通過しやすいといえるでしょう。
※すべて満たしていないといけないわけではありません
✔大企業に勤めている、または公務員である
✔正規雇用である
✔年齢が若い
✔勤続年数が長い
✔年収が高い
✔より都市部に物件を買う人
✔住宅ローン以外の借入が少ない
✔各種ローンやクレジットカードなどの支払いで延滞を起こしたことがない
4.どうしたら審査に通る？
住宅ローン審査に通らなかったとき、これらを改善したら審査が通りやすくなるかもしれません。
・借入金額は年収の７倍以内に抑える
・婚姻予定の単身者は、入籍後に申込をするか、入籍予定であることを明示する
・勤務先での勤続が浅い人は、１年以上になったら申込む
・配偶者が働いている場合は、収入合算を検討してみる
・住宅ローン以外の借入で延滞歴がある人は、解消してから5年経過するのを待つ
・健康状態の告知上、団信に加入できない場合にはフラット35（団信任意）を利用を検討してみる
5.住宅ローンのネット申込と窓口申込の違い
金融業界でもデジタル化が進む中、住宅ローン審査をネット受付する銀行が増えていますが、ネット申し込みは審査システムによって機械的・形式的に判断されることが多く、窓口申し込みに比べ審査が厳しい場合もあります。
ただし、ネット銀行などネット申し込みが基本の銀行でも、対面形式での相談窓口を設けている場合があります。例えば住信SBIネット銀行です。住信SBIネット銀行には全国展開しているSBIマネープラザという対面窓口があり、担当者と相談しながら申込みを進めることができます。
対面形式であれば、お客様一人ひとりの事情を考慮して受付してくれますし、担当者が審査承認に向けて審査部署へ掛け合ってくれる場合もあります。
ネット申し込みで審査が落ちてお困りの方は、対面形式での審査申し込みも検討してみてください。
6.まとめ
・住宅ローン審査では年収から雇用形態、勤務先、物件評価など幅広くチェックされる
・審査を行う前に、自分が審査に通りやすい状況かどうかセルフチェックをしてみる
※モゲチェックのシミュレーション診断を活用し、個人信用情報照会を併せてチェックしてみる
・ネット申込で落ちても、店頭など対面手続きで審査が通りやすくなることもある
・審査に自信がない人は、フラット35も検討してみるとよい
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