【福島 保険】最新ニュース「不動産投資と利回り」《イオン福島店》

更新日  2022/08/29

不動産投資を考える時、まず重要なのは利回りです。利回りとは、投資した金額に対してどのくらいの割合の利益が得られるか、を年単位で示すものです。これには3種類があり、

一つは想定利回り

=「(想定される年間家賃収入の合計 ÷ 購入価格) × 100」で計算されます。

現状が空室の場合は、居住人を募集してみなければ、家賃がいくらになり、そこからどのくらいの利益を得られるかが確定しませんので、周辺の需要や家賃相場、物件の特徴を参考に家賃を「想定」し、上の式に当てはめて算出します。

一方、現状で入居者がいる場合は、家賃収入がいくらになるかが確定していますので、

表面利回り

=「(年間家賃収入の合計 ÷ 購入価格) × 100」

を算出することができます。

また、表面利回りでは必要経費が含まれていませんので、これを考慮したのが

実質利回り

=「(年間家賃収入の合計 – 諸費用) × 100」

で計算されます。

実際に不動産を購入すると、その後、固定資産税や入居者が変わった時のリフォーム費用、火災や地震の保険料、マンションの管理組合に支払う管理費など、様々な経費が発生します。

また、管理を業者に任せる場合は、業者への月々の支払いが発生しますので、その金額も考慮しなければなりません。ローンを組んで購入する場合は、返済にあたっての金利も発生します。これら全てを反映したのが、実質利回りです。実際に運用を始めた場合と近い利回りを知ることができるので、物件購入の際の参考になります。また、すでに居住人がいる物件の場合は、居住人がどのような人か、を考慮することもあります。場合によっては、家賃を回収できなくなってしまうリスクもあるからです。

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イオン福島店 竹内

 

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