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住宅ローン金利タイプ選びのポイント！

更新日  2023/08/03

「住宅ローン」は大きく分けて変動金利型と固定金利型があり、固定金利型は期間選択型と全期間型からなります。そのうち、変動金利型と固定金利の期間選択型は、借入後に市中の金利が上がると適用金利が上がり、毎月の返済額が増えるリスクがあります。

しかし、そのリスクを十分に理解しないまま利用している人が多いため、今後金利が上がったときには、ローン破綻に陥りかねなく、特に、年配者は収入が減少したり、年金生活になったりして、より影響が大きくなるので注意が必要です。

 

　〇　７割以上が利用している「変動金利型ローン」の落とし穴

 

住宅ローンの金利タイプは、固定と変動のどちらを選ぶ人が多いでしょうか。住宅金融支援機構の調査からみると、以下の図表のようになっています。

 

 

 

これから住宅ローンを利用してマイホームを取得しようと考えている人では、変動金利型の希望が３８．３％で、固定金利期間選択型が３３．１％、全期間固定金利型が２８．７％と、おおむね３タイプが均等に分かれています。変動金利型の希望が若干多いですが、それでも全体の４割弱にとどまっています。

ところが、実際に住宅ローンを利用してマイホームを取得した人を調査してみると、変動金利型が７２．３％に増え、固定金利期間選択型は１８．３％、全期間固定金利型は９．３％に過ぎなくなっています。希望段階では金利タイプが分散しているものの、いざ現実の選択においては変動金利型が圧倒的多数を占めています。

仮に借入額４０００万円とすれば、金利０．４％だと「３５年元利均等・ボーナス返済なし」の毎月返済額は１０万２０７６円になる計算だが、固定金利期間選択型の金利１％では１１万２９１４円、金利１．７％の全期間固定金利型では１２万６３４０円になります。

変動金利型と全期間固定金利型では毎月２万円以上、年間では３０万円近い差があります。これでは金利の低い変動金利型に流れるのも無理がありません。しかし、変動金利型や固定金利期間選択型には金利上昇のリスクがあり、たとえば、変動金利型だと、借入後には半年に１度金利の見直しが行われ、５年後に金利が変わっていると返済額を見直すことになっています。もちろん金利が上がれば、返済額が増え、５年後に増額となる場合には、増額率を２５％までに抑えるという「２５％ルール」が適用されますが、逆にいえば最大で２５％返済額が増えてしまうということです。

住宅ローンの返済額が増えてしまうと、特に収入の増加があまり期待できない年配者にとっては不安要素となりますが、実際に住宅ローンを利用した人でも、このリスクについて十分に理解しないまま変動金利型を利用している人が多い傾向にあります。

 

 

「適用金利や返済額の見直しルール」については、「十分に理解している」と「ほぼ理解している」の合計が５９．４％に達しているものの、「理解しているか不安」「よく理解していない」「全く理解していない」の合計も４０．６％に達しています。なかでも、「将来の金利上昇に伴う返済額増額への対応策」は、理解していない人の合計が４９．７％とほぼ半数に達しています。これでは今後金利が上がった場合には、ローン破綻が続出しかねません。

まだ年齢が若く、今後収入が段階的に増えていく可能性の高い人なら、多少の増額には耐えられるかもしれませんが、４０歳代後半や５０歳代になると、会社員の場合、収入は頭打ちで、むしろ役職定年などによって収入が減少する可能性があります。最近は定年後も再雇用で継続して勤務できる会社が増えていますが、その場合、収入が半減したり、それ以下になるといったケースも珍しくありません。ある程度の年齢に達している人は、そうした点も考慮しながら住宅ローン計画を立てる必要があります。

 

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