住宅ローンの金利、どう選ぶ？
更新日 2023/03/04
住宅ローンの金利の種類と選び方のポイントをご紹介します。
〇全期間固定金利：返済が終わるまでの金利が確定しており、借入後に市場金利が上昇しても、毎月の返済額は変わらない。
住宅金融支援機構による「フラット35」も、全期間固定型住宅ローンの一つですが、民間銀行などで提供されている全期間固定プランと細かい点で多少の違いがあります。
まずは審査内容です。民間の金融機関では申込者の勤務先、勤続年数、年収などを審査しますが、フラット35では申込者の返済能力よりも、物件性能が重視されるのが大きな特徴です。
また、フラット35では団体信用生命保険（団信）への加入が必須ではありません。通常、民間の金融機関では団信への加入が義務付けられています。
団信に加入することで、住宅ローンの利用者に不測の事態が起きても、利用者に代わって団信が住宅ローンの弁済をします。ただし、健康状態に問題があると団信には加入できず、住宅ローンを利用できません。一方でフラット35では、たとえ団信に加入できなくても、審査に通れば住宅ローンを利用できます。
健康状態が不安な場合には選択肢に入れておきましょう。
＜オススメの方＞
・借入期間が長く、借入額が多い方
・資金に余裕がなく完済まで月々の返済額を変えずに安定した収支を維持したい方
〇変動金利型：金利情勢に合わせた市場金利の増減の影響を受ける金利であり、契約時の金利が保証されておらず、高くなったり低くなったりする。
変動金利の特徴として、多くの金融機関では返済負担が急上昇しないよう「5年ルール」と「125%ルール」が設けられています。
「5年ルール」とは、毎月の返済額が5年に1度しか見直されないルールです。
変動金利で住宅ローンを借り入れた場合、毎月の返済額を計算する際に用いる金利が、毎月または半年に1度のタイミングで見直されます。5年ルールが設けられている場合、金利が見直されても、借入または前回の見直しから5年が経過していなければ、毎月の返済額は見直されないということです。
もし返済額が見直されるタイミングではない場合、住宅ローンの毎月の返済額に占める借入元本と利息の内訳のみが変わります。
仮に毎月の返済額が10万円、そのうち借入元本が8万円、利息が2万円であるとしましょう。返済方法は、毎月の返済額が一定である「元利均等方式」とします。
金利が上昇し、利息額が2万円から3万円になった場合、元本部分は8万円から7万円に減り、毎月の返済額は10万円のまま変わりません。
もう一つの「125%ルール」とは、見直し後の返済額が、前回の1.25倍以上には増えないというルールです。例えば、見直し前の返済額が月額10万円であった場合、見直し後の返済額は12万5,000円が上限となります。
一方で、見直し後の返済額に下限は設けられていません。
もしも、金利が急上昇したときに、5年ルールや125%ルールが適用されると、利息額が返済額を上回ることがあります。上回った利息額は、支払いを免除されるのではなく「未払利息」として、翌月以降の返済に繰り延べされます。
最終回の返済日に未払利息や返済元本が残っていた場合は、一括返済を求められるのが一般的です。
すべての金融機関で上記ルールが設けられているわけではないため、変動金利型を検討する場合は、5年ルールや125%ルールの有無を必ず確認しましょう。
＜オススメの方＞
・借入期間が短く、借入額が少ない方
・資金に余裕があり、多少のリスクがあっても、低金利の恩恵を受けたい方
〇固定金利期間選択型：固定金利の適用が期間限定になっており、その期間が過ぎると固定金利と変動金利を再選択できるプラン。
借入先金融機関との取引状況（給振口座や公共料金指定・自動車ローン・カードローン・生命保険や投資信託など）によって、金利引き下げによる優遇金利が適用される場合もあります。また、金利再選択をする際、金融機関によっては金利再選択手数料や取扱手数料が発生します。
固定期間選択型を借り入れるときは「金利の優遇幅」を必ず確認することが大切です。
＜オススメの方＞
・一定期間が過ぎたら金利の見直しをはかりたい（その時の金利に応じて固定か変動かを再選択したい）方
・固定金利期間が過ぎたら具体的なプラン（売却、金融機関の借り換えなど）がある方
上記3種類の金利タイプにおける住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンを組んだ人が選んだ金利タイプの割合は以下のとおりです。
- 固定期間選択型：20.7%
- 変動金利：68.1%
- 全期間固定金利：11.2%
※出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2021年4月調査）
最近では、上述した3つの種類以外にも、「金利ミックス型」といわれる住宅ローンを利用する方も増えてきています。
「金利ミックス型」とは、1人の契約者が複数の異なる金利タイプの住宅ローンを組む形となり、固定型と変動型の組み合わせで、それぞれの借入金額を決められるものです。
メガバンクでは、2021年度の契約のうち2割程度がミックス型となっている現状もあります。
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